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房企“利润黑洞”,永续债重出江湖

不论主动或被动,会大年夜量吞噬利润的高票息永续债,正重回房企融资舞台。

11月26日,中国修建国际(03311.HK)看护布告称,公司拟发行本金5亿美元4.00%的次级保证永续本钱证券。更早之前,包括中原幸福(600340.SH)、雅居乐集团(03383.HK)、首创置业(02868.HK)等规模房企,均接踵发行永续债,唯有利率各不相同。

在夷易近营房企崛起之路上,永续债曾起到至关紧张的感化,此中以中国恒大年夜(03333.HK,下称“恒大年夜”)最为范例。名义上是“债”,却可计入职权,在持续输血的同时优化财务报表,永续债摇身成为房企扩大融资利器。

实际操作中,永续债大年夜多带有赎回条目,并设置“利率跳升机制”,由此被称为利润黑洞。两年前,受累高利息支出,恒大年夜将1129亿永续债整个清空。但如今,融资与贩卖双重承压下,房企再次拾起这裹糖的砒霜。

新旧置换“掩饰”财务

一手送还,一手发行,房企的债务腾挪游戏正更加火热。

11月25日,中原幸福看护布告称,已送还三年前发行的10亿可续期委托贷款。清空部分旧债的同时,该公司密集发新的脚步并未减缓。

9月6日黄昏,中原幸福表露,华夏信任拟设立信任计划,向中原幸福子公司发放永续信任贷款,金额不超20亿元;9月4日,中信信任同样拟设立信任计划,向中原幸福子公司进行永续债权投资,金额不超40亿元。

今年以来,中原幸福俨然成为永续债“常客”,于4月至11月间连发四笔,总金额达103亿元,此中还包括来自信年夜股东中原控股的18亿永续债权资金。

不足为奇。10月25日,雅居乐称,拟发行5亿美元优先永续本钱证券,估计完成日为2019年10月31日。不止于此,此前蒲月、六月份,雅居乐已分手发行6亿美元、1亿美元高档永续债。

后两笔合计7亿美元,将用于置换雅居乐在2013年发行的等额永续债。据悉,六年前这笔债券发行利率为8.375%,而今朝已涨至10.215%。雅居乐称,此举是为低落融本钱钱而采取的融资安排,将优化公司债务布局。

阁下手腾挪背后,冲上房企融资舞台的永续债,到底为何物?

实际上,永续债也叫无期债券,长短金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的“无固按刻日、内含发行人赎回权”债券。永续债无明确到期日,发行方没有还本使命,只需支付利息,有“债券中的股票”之称。

因为大年夜部分永续债可计入职权本钱,不用记为负债,这样既不稀释老股东职权,也不会前进发行人资产负债率,因而成为房企扩大利器。

范例案例如恒大年夜,其扩大与动用永续债关系亲昵。2013岁尾,恒大年夜贩卖刚跻身千亿,行业头部仍被万科、绿地等盘踞。经由过程杠杆运作,恒大年夜永续债规模在四年间猛增十几倍,营收随之水涨船高,摇身变为头部企业。

2017年,恒大年夜将高达1129亿的永续债整个清空,以减轻实际负债率。但当下,依旧渴求规模的房企,仍在上演这一戏码。

亿翰智库数据显示,上半年,30家范例房企永续债存量1766.5亿元,同比增添43.1%。增添较多的为绿城中国(03900.HK)、雅居乐、招商蛇口(001979.SZ)、首创置业,较去年末分手增添65.5亿元、48.1亿元、40亿元及31亿元。

有业内人士走漏,永续债发行者多为有“降杠杆”诉求的房企。譬如首创置业,截至今年中期,该公司杠杆率高企,有息负债约1023.72亿元,净负债率达154.3%,远超安然当心线。

近日,因杠杆率居高不下,惠誉已下调首创置业经久外币及本币发行人违约评级(IDR)至BB,此前为BB+。首创置业的母公司首创集团个体信用天资(standalone credit profile)也遭到惠誉降级。

反不雅绿城中国,截止今年上半年,公司永续债存量185.7亿元,仅次于央企中国中铁。经由过程此番运作,“掩饰”财务报表迎刃而解。上半年,绿城中国净负债率56.3%,但若加入永续债,净负债率增添28.3个百分点至84.7%。

行业研报表示,实际上,高票息的永续债并非房企首选,多为国资企业发行。今年上半年,30家范例房企永续债总存量中,具有国企央企背景的房企所占存量超50%。

但当下,融资监管持续加码,任何可融资金均对房企至关紧张。永续债大年夜潮中,一些风格激进的夷易近企也争相加入,此中多为贩卖额倘佯于千亿的房企,宁肯就义部分利润,也想借此弯道超车。

债务滚雪球利润承压

看似宛若蜜糖,但永续债的“暗疾”丝绝不减。

平日环境下,永续债没有到期日,但会设立发行人赎回选择权、利率重置及递延支付利息条目。持有必然刻日后,发行人可选择赎回该债券。如在赎回日未赎回,票面利率将大年夜幅“跳升”,由此承担更高利息。

譬如,一些永续债的利率设计为2+N模式,即存续期前两年公司所需支付的利息较低,但从第三年开始,融资利率会大年夜幅跳升。若企业未及时了偿贷款,利息将像雪球般越滚越大年夜,以致吞噬企业利润。

已有房企尝到苦果。

11月18日,路劲(01098.HK)宣布看护布告称,公司完成发行3亿美元的7.75%优先保证永续本钱证券。证券发行已于2019年11月18日完成,预期将于11月19日在新交所上市。

靠永续债输血的路劲,也在受永续债拖累。上半年,路劲期内净利润12亿港元,归属公司拥有人的净利润8.68亿港元。此中,路劲的永续本钱证券持有人应占得净利润为1.75亿港元,分食净利润约14.58%。

假如说大年夜中房企还可借此弯道超车,已挣扎于生计线的房企,无疑面临更严酷的处境。

1月31日,灼烁地产(600708.SH)表露2019年第一期永续债发行结果,这次根基发行额为3亿元,实际发行金额为6亿元,发行利率为5.9%(发行日1年Shibor+2.618%),平价发行,刻日3+N年。

不久前,手持永续债的灼烁地产公布三季度业绩,期内合约贩卖、业务收入、净利润等均止步不前。此中,净利润同比下滑37%,治理用度与贩卖用度则上升8%及15%。距高光时候仅以前三年,灼烁地产已走至逆境边缘。

自去年提出500亿目标并加大年夜投资后,灼烁地产负债节节攀升。截至今年前三季度,其净负债率高达238%,较年头?年月提升44个百分点。若将永续债计入,净负债率将高达302%。短期偿债压力同样较大年夜,历年现金短债比均在1以下。

今年7月,灼烁地产进驻成都的首个项眼灼烁蓉府开盘,共推出218套室庐,但因为只有1人排队,终极取消摇号直接进入顺销状态。机构数据显示,灼烁蓉府认购80套,去化率仅37%。

内部贩卖回款不畅,灼烁地产经由过程ABS、永续中期票据、中期票据、冷链仓储物流资产支持专项计划、超短期融资券等要领,融得资金42亿元。但过度寄托发债续借现金流,同样潜藏财务风险。

有业内人士称,在市场融资收紧、企业自身经营状况不善时,发行人在永续债刻日日可能不赎回。但假如企业无限次递延利息,其在本钱市场上的声望或受到影响,进而影响后续融资。

数据显示,今年上半年,174家房企加权净负债率(永续债作为职权)约91.37%,已达2015年以来最高值,较期初上涨4.39个百分点。70家重点房企融本钱钱继承上升至7.04%。

在房企负债水平、融本钱钱周全推高时,永续债无疑是把“双刃剑”。若运用过激,将为房企埋下利润隐患。克而瑞指出,未来融资情况仍将低位运行,房企应将重点放在贩卖回款,从而包管自身财务康健。

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